Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont à la mode en ce moment. Il ne passe pas un jour sans qu’on m’interroge sur l’opportunité d’investir dans l’immobilier via une SCI et ce pour tout type de projet. Ce succès est certainement dû à l’émergence des formations en ligne vous promettant de devenir un investisseur chevronné et préparé à toutes les éventualités afin de faire fortune dans l’immobilier.
Selon les interlocuteurs et leur professionnalisme, la société civile immobilière est trop souvent présentée comme la solution miracle afin d’optimiser la fiscalité liée à vos investissements immobiliers. Pourtant, le fonctionnement de la SCI est complexe et présente autant d’avantages que d’inconvénients.
Si celle-ci est une réponse à de nombreuses problématiques liées à l’administration des biens ou encore à la transmission, la fiscalité n’est jamais plus intéressante dans une SCI si votre objectif est de profiter des revenus dégagés par la location.
Elle se prêtera cependant bien plus à une stratégie d’investissement successif en vue de constituer un patrimoine immobilier conséquent. En effet, dans le cas d’une SCI à l’Impôt sur les sociétés, vous pouvez profiter d’une fiscalité plus intéressante sous deux conditions :
- Avoir une TMI supérieure au taux d’IS (15% jusque 38 120 € de bénéfice puis 28%)
- Ne pas se rémunérer en dividende et donc garder la trésorerie au sein de la société
J’aimerais aborder aujourd’hui un avantage parfois méconnu de la société civile et que l’on retrouve uniquement dans la SCI à l’impôt sur les sociétés : Le compte courant d’associé.
En effet, sous réserve que votre stratégie s’y prête, le compte courant d’associé peut vous permettre de vous rémunérer sur votre société civile sans fiscalité du moins sur le capital.
Voyons donc ensemble les différentes stratégies permettant d’utiliser à votre avantage le Compte Courant d’Associé (CCA)
La théorie du Compte Courant d'associé (CCA)
Pour comprendre ce qu’est le compte courant d’associé, il faut le différencier de l’apport au capital de la SCI.
L'apport au capital sociale d'une SCI
Une Société Civile Immobilière est constitué de parts sociales qui traduisent la ventilation de possession de la société entre les différents associés.
Cette répartition des parts sociales reflète fidèlement les apports effectués par les associés lors de la création de la SCI ou postérieurement.
Les apports effectués au capital de la SCI peuvent revêtir les formes suivantes :
- Numéraire : Apport de sommes d’argent
- Industrie : Biens immatériels (expertise, connaissances, travail ou services)
- Nature : Biens mobiliers ou immobiliers
Ces apports se font donc en contrepartie de parts sociales de la SCI. Par conséquent, tout apport au cours de la vie sociale de votre SCI entraînera une modification de la répartition du capital social et supposera des formalités et coûts supplémentaires.
L'apport en compte courant d'associé
Comme vous pouvez le constater, l’apport au capital d’une SCI est contraignant et ne permet pas de répondre à un éventuel besoin de trésorerie de celle-ci.
C’est là qu’intervient l’apport en compte courant d’associé. Cet apport est soumis à une condition de détention d’au moins 5% du capital de la société.
Cet apport, à la différence de l’apport en capital, doit être analysé comme un prêt consenti par l’associé à la société. Ainsi, cet apport n’entraîne pas de modification de la répartition du capital social mais entraîne la constitution pour l’associé d’une créance à l’encontre de la SCI.
C’est la forme d’apport la plus pratique dans le cas d’un investissement immobilier par emprunt bancaire dont le rendement ne permet pas de couvrir les différentes charges de gestion et d’acquisition. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier dont la balance rendement / charge est déficitaire, il vous faudra combler ce déficit afin d’assurer le bon déroulement du financement.
Prenons l’exemple d’un investissement immobilier présentant un cashflow négatif de 100 € par mois. Cela implique que les associés de la SCI auront à faire un effort d’épargne mensuel de 100 € afin d’équilibrer les comptes de la SCI.
Cet apport sera fait en compte courant d’associé chaque mois afin de régler les différentes charges que supporte la SCI.
Pour un emprunt de 15 ans, on peut considérer que votre compte courant d’associé s’élèvera à 18 000 €.
Vous disposerez donc au bout de 15 ans d’une créance de 18 000 € récupérable sur la trésorerie de la SCI.
Contrairement à la distribution du bénéfice de la société qui suppose fiscalité et bilan annuel bénéficiaire, cette créance peut être récupérée sans formalisme particulier et à tout moment et sans fiscalité en ce qui concerne le capital.
Par ailleurs, le remboursement de cette créance peut-être assorti d’un taux d’intérêt. Il faudra alors qu’une convention de compte courant d’associé ait été conclue.
Ce taux librement fixé par les associés au sein de la convention de compte entraîne une déductibilité des intérêts versés du résultat de la SCI pour la quote-part ne dépassant pas le taux effectif moyen des prêts bancaires consentis aux entreprises pour une durée égale ou supérieure à deux ans soit 1,56% fin 2019.
Concrètement, un taux d’intérêt de 1,56% sur le capital remboursé sera déductible du résultat de la SCI. Si la rémunération est supérieure, alors il ne vous est pas possible de déduire les intérêts au-delà.
Sur le plan fiscal, seul les intérêts versés seront imposés pour l’associé créancier. Le choix vous revient donc entre PFL (30%) ou intégration au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Investissement immobilier à cashflow négatif
N’en déplaise aux pléiades d’investisseurs rentables qui ne jurent que par le cashflow positif, cette typologie d’investissement au rendement élevé ne constitue pas la majorité des investissements immobiliers.
En effet, s’il n’est pas impossible de trouver aujourd’hui des biens dont le rendement permettra d’en financer l’acquisition intégralement par les loyers, ce n’est pas l’objectif premier de tous les investisseurs. Cette quête de rendement à marche forcée comportant par ailleurs de nombreux risques dont on mesurera la portée lors de la prochaine crise immobilière ou financière.
Acheter au sein de votre SCI un bien immobilier dont les loyers ne permettront pas de couvrir l’intégralité des frais d’acquisition n’est pas forcément une mauvaise idée et comporte même quelques avantages dont l’utilisation du compte courant d’associé afin d’optimiser votre future fiscalité.
Prenons l’exemple d’un effort d’épargne de 100 € mensuel sur 15 ans soit 18 000 € au global pour une acquisition en nom propre. Votre bien immobilier commencera logiquement à vous rapporter de l’argent une fois le crédit bancaire remboursé. Cependant, ces revenus locatifs seront imposés au barème de votre imposition sur le revenu, ce qui peut faire grimper la note fiscale très rapidement.
Dans le cas d’une acquisition au sein de la SCI, la situation fiscale sera peu ou prou la même selon que votre SCI soit fiscalisée à l’IR (transparence fiscale) ou à l’IS. La seule différence étant que sous le régime de l’impôt sur les sociétés vous devrez régler l’IS sur le bénéfice au niveau de la SCI puis de la fiscalité sur les dividendes si vous souhaitez percevoir une rémunération à titre personnel.
Si l’optimisation fiscale au sein d’une SCI n’est pas au rendez-vous dans une optique d’augmentation de vos revenus (je vous avais prévenu !), vous disposez cependant de l’avantage du compte courant d’associé.
En effet, vous allez pouvoir prélever ce capital de 18 000 € prêté à votre SCI tout au long du financement du bien immobilier sans devoir supporter de fiscalité. Si vous décidez de procéder à un remboursement accompagnés d’intérêts, ceux-ci seront cependant fiscalisés.
Cette possibilité n’est intéressante que dans le cadre d’une SCI à l’IS. En effet, la SCI à l’IR étant transparente fiscalement, ce sont les associés qui supportent l’imposition en cas de résultat bénéficiaire que ces revenus demeurent dans la SCI ou non. Quoi qu’il arrive, sous serez donc fiscalisé au sein d’une SCI à l’IR bénéficiaire même avec un compte courant d’associé bien garni.
Ainsi, même dans une SCI à l’IS plus propice au réinvestissement de la trésorerie qu’à la sortie de celle-ci en dividende, vous disposez de possibilités en franchise de fiscalité.
Investissement immobilier cash
Pour une raison qui vous appartient, vous souhaitez acquérir un bien immobilier sans passer par l’emprunt bancaire. Cela peut arriver sur de petits montants ou lorsque la banque ne peut financer votre projet car votre TAEG dépasse le taux d’usure.
La problématique est alors de réussir à éviter le couperet fiscal en l’absence d’intérêts déductibles.
La solution la plus simple serait d’acheter votre bien immobilier cash en nom propre. Mais cela suppose une forte fiscalité puisque vous n’aurez pas d’intérêts d’emprunt à déduire. Vous perdez de plus l’avantage de l’effet de levier du crédit. Vous pourriez être tenté de passer par une SCI à l’IR mais le résultat serait exactement le même.
L’idée serait donc de passer par une SCI à l’IS via en apportant l’immeuble au capital afin de pouvoir amortir votre bien, ce qui réduirait votre fiscalité. Cependant le problème dans cette situation est triple :
- l’amortissement du bien aura des conséquences sur la revente (plus-value)
- Vous ne pourrez-vous verser des dividendes que sur le résultat bénéficiaire de la SCI
- Vous serez fiscalisé à titre professionnel (IS) dans la SCI puis à titre personnel (IR) sur les sorties de dividendes
Comme dit précédemment, la SCI à l’IS n’est pas conçue en principe pour optimiser fiscalement les sorties d’argent.
Mais imaginons maintenant apporter le capital nécessaire à l’acquisition à la SCI via un compte courant d’associé. Dans ce cas, votre apport permettant d’acquérir le bien immobilier ne vous apportera pas des parts de la société en contrepartie mais bien une créance à son encontre.
Dans le cas où vous apporteriez 45 000 € en compte courant d’associé afin de permettre l’achat d’un petit studio, la SCI vous devrait donc cette somme puisque vous n’êtes que prêteur dans cette situation. Quels avantages alors pour vous dans cette situation ?
- Pas de contrainte de bénéfice pour le remboursement du CCA
- Pas de fiscalité sur le remboursement du CCA
- Possibilité de rembourser votre CCA assorti d’intérêts (fiscalisés)
